Ukoliko ste rešili da kupite stan na kredit, jedini način da osigurate mogućnost posedovanja sopstvenog doma. 

Kupovina nepokretnosti, odnosno imovine kao što je stan i kupovina na kredit je legitimna i potpuno investibilnan akcija, posebno ako posmatramo na dugi rok. 

Put ka ostvarenju celokupnog procesa zahteva brojne procedure, papirologiju, pa čak i nerviranje…

Potrebno je sve detaljno proučiti, sve to savladati i doneti ispravne odluke. Iz tog razloga, u daljem tekstu pojašnjavamo neke od osnovnih bankarskih termina sa kojima ćete se susretati u toku ovog procesa:

Kreditna sposobnost

Kreditna sposobnost zavisi od brojnih okolnosti koje se menjaju vremenom (tvoje zaposlenje, zarada, sektor u kojem radiš, politika banke i tako dalje). Kreditna sposobnost (ili bonitet) je ustvari ocena verovatnosti da će klijent preuzete obaveze izmirivati u dogovorenom roku. Kvalitetnom procenom kreditne sposobnosti klijenta banke smanjuju rizik od loših plasmana i na taj način sebi osiguravaju kvalitetan portfolio.

U svrhu procene kreditne sposobnosti klijenta (dužnika, solidarnog dužnika, jemca) banka koristi podatke o:

• redovnim primanjima
• statusu zaposlenja
• poslodavcu kod kog je korisnik kredita trenutno zaposlen
• obavezama koje korisnik kredita ima u svim finansijskim institucijama (banke, lizing kuće)
• urednosti u izvršavanju svojih finansijskih obaveza (kreditna istorija klijenta)

Kapara

Kapara je suma novca ili određena količina zamenljivih stvari koje dužnik daje poveriocu u cilju obezbeđenja ispunjenja svoje obaveze. Kapara se određjuje i daje na osnovu ugovora o kapari. U slučaju ispunjenja ugovora, kapara se mora vratiti ili se njena vrednost mora uračunati u ispunjenje obaveze. Kod kapare se predviđena imovinska vrednost predaje unapred, pre izvršenja određene obaveze.

Glavnica

Glavnica je osnovni, pozajmljeni iznos, koji je dužnik dužan poveriocu i na koji se obračunava kamata. Nominalna vrednost finansijske imovine, kao što su ZAJAM ili OBVEZNICA. Glavnica je iznos koji se mora isplatiti po dospeću imovine. Ovaj pozajmljeni iznos se mora jasno razlikovati od KAMATA.

Anuitet 

Naziv anuitet vodi poreklo od lat. riječi annus (godina) i označava uvek isti iznos kojim se otplaćuje dugoročni zajam. Osnovno obeležje mu je, da se plaća godišnje ili polugodišnje, a u ukupnom iznosu anuiteta menja se koeficijent između dela koji se odnosi na kamatu i dela za koji se smanjuje ukupno dobijeni zajam. Tako je u prvoj godini ili prvom anuitetu najveći udeo kamate, jer se ukamaćuje najveći deo ostatka zajma, a iznos za koji se umanjuje preostali deo zajma najmanji. S protokom vremena, taj se omjer mijenja u obrnutom smeru.

Grejs period

Grejs period je period koji počinje odmah nakon isteka roka za ispunjenje neke obaveze, tokom koga se ne naplaćuje taksa za kašnjenje i ne preduzimaju neke druge sankcije koje bi inače bile preduzete ili naplaćene zbog kršenja roka. 

To je, dakle, period mirovanja između isplate kredita i dospeća prve rate, tokom koga se ne isplaćuju ni kamata ni glavnica. Grejs periodi mogu da variraju od nekoliko minuta do nekoliko dana ili duže, a mogu se primeniti u raznim situacijama, uključujući i dolazak na posao, plaćanje računa ili ispunjavanje Vladinog ili zakonskog zahteva.

Po zakonu, grejs period je vremenski period u kojem se određeno pravilo izuzetno ne primjenjuje ili se samo delimično primjenjuje.

Hipoteka

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje (hipotekarnog) poverioca da, ako (hipotekarni) dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti založene nepokretnosti. 

Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate), a za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti obično višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će mu dug biti vraćen sa svim kamatama.

Hipoteka je za dužnika povoljna i iz razloga što založene nepokretnosti ostaju u državini založnog dužnika (za razliku od situacije kod ručne zaloge), pa ako dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti, hipotekarni poverilac može namiriti svoje potraživanje iz vrednosti založene nepokretnosti pre: poverilaca koji na njoj nemaju hipoteku (hirograferni poverioci) i poverilaca koji su hipoteku na njoj stekli posle njega (pravo prvenstva), bez obzira na promenu vlasnika oterećene nepokretnosti.

Imalac hipoteke ima stvarno (apsolutno) pravo, koje deluje prema svima, a to naročito podrazumeva dva prava: pravo prvenstva i pravo sleđenja.

Žirant

Žirant je osoba koja jemči za vas i obavezuje se da će, ukoliko korisnik iz bilo kog razloga ne bude izmirivao svoje obaveze, nastaviti plaćanje. Žirant je potpisnik na menici, lice koje menicu, na sebe vučenu (trasiranu), prenosi na nekoga drugoga, prenosilac menice; indosant.

Solidarni dužnik/Solidarni dug

Solidarni dužnik/Solidarni dug može da vam bude bilo koja osoba koja ispunjava sve uslove koji su propisani i za korisnika kredita. To može biti supružnik, prijatelj, rođak i sl. Solidarni dužnici su ravnopravni među sobom, i svi snose iste obaveze. 

Solidarna obligacija (lat. ob-ligare > srp. – ob-veza) je ona obligacija gde postoji više dužnika ili poverilaca. Kod solidarne obligacije, svaki poverilac ima pravo da traži ispunjnje obaveze u celosti od bilo kog od dužnika, a svaki dužnik ima obavezu da ispuni ceo dug. 

Ako jedan dužnik ispuni celu obavezu ili jedan od poverilaca primi ispunjnje, obligacija se gasi prema svima. Dužnik koji je isplatio celu obavezu stiče pravo da se naplati od ostalih solidarnih dužnika, a ako jedan od poverilaca primi celokupnu isplatu, ostali solidarni poverioci stiču pravo da zahtevaju od njega deo koji im pripada.

Kada određenu činidbu poveriocu duguje više solidarnih dužnika, on svoje potraživanje može naplatiti od bilo koga od njih. Ali ako poverilac naplati od jednog solidarnog dužnika više od udela koji tereti njega lično, taj solidarni dužnik  prema drugom  solidarnom sadužniku stiče novu poziciju – poverilačku poziciju.

Osnovni deo ovog procesa je da banka proverava visinu vaših primanja, odnosno vašu kreditnu sposobnost. Ono što će vas činiti dobrim klijentom jesu upravo redovna primanja, da nemate dugovanja i  da ste bar od 3 do 6 meseci u stalnom radnom odnosu. 

Sve banke imaju određene minimalne iznose plate, a uglavnom je to zakonom određen minimalac. Tek onda banka izračunava kolika će biti visina kredita, a i visina mesečne rate koju ste u obavezi da otplaćujete.  Nemojte se iznenaditi činjenicom da osobe sa manjim primanjima imaju veću kamatnu stopu, jer ih banke smatraju rizičnom grupom dužnika.

Ljudi se ne pitaju ni za godine, ali i to je još jedna stvar gde banke odstupaju od modernog bontona. Postoji starosna granica za dobijanje stambenog kredita, a to je najčešće između 20 i 65 godina.

Nakon ovoga je potrebno pažljivo izabrati kamatnu stopu, koja se u većini banaka kreće oko 3% i niže za pozajmice u eurima.

Onda kad nekretnina konačno postane vaša, trudićete se da što duže izgleda „kao nova“. Uredićete je po svojoj meri, ali i daje će biti moguće neke situacije koje ne možete kontrolisati. Banke vas uglavnom uslovljavaju osiguranjem imovine vašeg budućeg stana.