Opšte je poznato da je prikupljanje potrebne dokumentacije zamoran posao. Kada su u pitanju nekretnine, ovaj proces se može odužiti na nekoliko meseci, pa čak i godina. Upis u katastar nepokretnosti je složena procedura koja zavisi od mnogo faktora kao što su tip objekta koji se upisuje, broj vlasnika objekta i ostala pravna dokumenta. Iako može delovati da je za upis nepokretnosti neophodna pomoć stručnjaka, to ne mora uvek biti slučaj. Uz prave informacije o dokumentaciji i taksama koje treba obezbediti, upis u katastar nepokretnosti ne mora biti noćna mora. Sve što vam je potrebno je dobra informisanost i znanje o osnovnim zakonima u Srbiji vezanim za nekretnine. U daljem tekstu pogledajte koja dokumentacija i takse su vam potrebne za upis u katastar nepokretnosti.

Upis nepokretnosti u katastar – gde početi?

Ukoliko do sada niste potražili savet advokata ili specijaliste za nekretnine, sve potrebne informacije za ovaj proces moćete lako pronaći na internetu. U zavisnosti od tipa nekretnine koju treba upisati u katastar, biće vam potrebna različita dokumentacija. Važno je pripremiti se za to da ovaj proces može potrajati i do nekoliko meseci, u zavisnosti od toga koliko je situacija složena, sa pravne strane posmatrano. Ukoliko morate upisati nekretninu u katastar nepokretnosti, očekuje vas jedna od sledećih procedura:

• Upisivanje objekta imaoca prava na nepokretnost – parcela, poseban deo zgrade ili objekat
• Upisivanje objekata (i upis imaoca prava)
• Promena pravnog statusa objekta – upisivanje u katastar nepokretnosti bez građevinske dozvole
• Promena statusa nastala usled parcelacije, predparcelacije ili promenom granica katastarskih parcela
• Upisivanje ili brisanje hipoteke

Radi razumevanja svake od navedenih situacija, neophodno je razumeti šta svaka od njih podrazumeva, kao i koju dokumentaciju je neophodno prikupiti. Republičke administrativne takse i takse za usluge stručnog geodete su samo neki od dokumenata koje će vam biti potrebni. Brzo i jednostavno rešavanje predmeta zavisi prvenstveno od dobre organizacije i informisanosti. Pre nego što počnete da zapisujete sve detalje ovog procesa i napravite plan, objasnićemo svaku proceduru pojedinačno.

Upis objekta imaoca prava na nepokretnost – parcela, objekat ili poseban deo zgrade

Ukoliko želite da upišete određeni objekat kao imalac prava na nepokretnost, biće vam potrebna sledeća dokumenta:

• Detaljno popunjen zahtev za upisivanje imaoca prava
• Odgovarajuća isprava kao što je ugovor o kupoprodaji objekta, ugovor o poklonu ili dokaz o podeli imovine, sudske odluke – presude i rešenja, kao i dokumentacija pribavljena od strane nadležnih organa uprave.
• Svaki priloženi dokument mora biti dostaveljen u originalu ili kao overena kopija, kao i da sadrže clausula intabulandi – bezuslovnu saglasnost za upis, a pravna dokumenta klauzulu pravosnažnosti.
• U slučaju potraživanja da se ime novog imaoca prava na nepokretnost upiše u katastar nepokretnosti, sva potrebna dokumenta moraju biti dostavljena u originalu ili overenoj kopiji. Takođe, neophodno je dostaviti dokaz o kontinuitetu od lica prethodno upisanog u katastar nepokretnosti do lica za koje se trenutno potražuje upis.
• Kada je predmet upisa u katastar nepokretnosti vezan za ugovor o doživnotnom izdržavanju, neophodno je dostaviti sudsko rešenje o završenom ostavinskom postupku.
• Potrebne takse za ovaj postupak su: republička administrativna taksa i taksa za promenu imaoca prava na nepokretnosti, za koje ćete ukupno izdvojiti malo preko 10.000 rsd.

Upis objekta sa upisom imaoca prava

Za ovaj postupak biće vam potrebna sledeća dokumenta i takse:

• Detaljno popunjen zahtev za upisivanje objekta sa upisom imaoca prava
• Izjava od strane geodetske organizacije da je prihvaćeno izvršenje geodetskih radova
• Elaborat geodetskih radova – ovaj dokument dostavlja geodetska organizacija koju ste angažovali, a nakon izvršenih radova
• U slučaju da je za objekat izdata građevinska i upotrebna dozvola, neophodno je priložiti rešenje o odobrenju radova za gradnju, kao i dokumentacija za posebne delove objekta.
• Potrebne takse za ovaj postupak su: republička administrativna taksa (300,00 rsd), taksa za upis objekta sa upisom imaoca prava u katastar nepokretnosti (10.679 rsd) i taksa za upis posebnog objekta (ukoliko postoji).

Promena statusa nastala usled parcelacije, predparcelacije ili promenom granica katastarskih parcela

U slučaju kada dolazi do premene statusa objekta usled parcelacije, preparcelacije ili promene granice katastarskih parcela, neophodno je da priložite:

• Detaljno popunjen zahtev za promenu statusa objekta i razlogom promene statusa.
• Potvrda od strane organa jedinice lokalne samouprave o projektu parcelacije, preparcelacije ili ispravke granice katastarskih parcela, kao i projekat geodetskog obeležavanja.
• Dokaz da su svi pravno-imovinski poslovi rešeni za svaku katastarsku parcelu.
• Izjava o prihvatanju izvršenja geodetskih radova na terenu od strane angažovane geodetske organizacije.
• Zapisnik potpisan od strane podnosioca zahteva i imalaca pravnog interesa o izvršenom uviđaju na terenu koji je sprovela geodetska organizacija.
• Elaborat geodetskih radova overen od strane angažovane geodetske organizacije.
• Republička administrativna taksa (300,00 rsd)
• Taksa za promenu po građevinskoj parceli (7.628,00 rsd)

Upis hipoteke

Ukoliko želite da upišete hipoteku u katastar nepokretnosti, biće vam potrebna sledeća dokumenta i takse:

• Detaljno popunjen zahtev za upisivanje hipoteke u katastar nepokretnosti.
• Ugovor o hipoteci u originalu ili overenoj kopiji.
• Pravosnažna građevinska dozvola – u slučaju upisa na onjektu ili posebnom delu objekta u izgradnji.
• Neophodno je označiti prema podacima katastra sve nepokretnosti u ispravama koje su osnov za upis hipoteke.
• Republička administrativna taksa (300,00 rsd)
• Taksa za upisivanje hipoteke u katastar nepokretnosti (od 20.000 rsd do 150.000 rsd)

Brisanje hipoteke

Ovaj postupak je nešto jednostavniji od upisa hipoteke kada je u pitanju pribavljanje neophodne dokumentacije. Pogledajte koja dokumenta i takse je potrebno priložiti:

• Zahtev za brisanje upisa hipoteke.
• Isprava za brisanje hipoteke. Ovaj dokument mora biti potpisan od strane ovlašćenog lica ili overen od strane nadležnog organa. U određenim slučajevima neophodno je dostaviti pravosnažnu sudsku odluku koja potvrđuje prestanak potraživanja hipotekarnog poverioca.
• Republička administrativna taksa (300,00 rsd)
• Taksa za brisanje upisa hipoteke iz katastra nepokretnosti u iznosu od 3.356,00 rsd.

Novine u proceduri upisa u katastar nepokretnosti

Ukoliko morate da pribavite svu dokumentaciju i takse za upis u katastar nepokretnosti, sada ćete to moći da uradite mnogo brže i jednostavnije. Naime, do 2017. godine, ova procedura zahtevala je minimum nekoliko slobodnih dana vašeg vremena kao i odlazak u nekoliko različitih administrativnih službi. Nakon što je donet novi Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018 i 95/2018), procedura je postala mnogo jednostavnije, a samim tim i prikupljanje dokumentacije. U cilju jednostavnog i bržeg upisa u evidenciju katastra za nepokretnosti u Srbiji je počela elektronizacija, čiji je smanjenje fizičke dokumentacije, kao i povećanje ažurnosti i tačnosti podataka u predmetu. Donošenje novog zakona omogućilo je finaliziranje postupka sa samo jednim odlaskom kod javnog beležnika. Umesto nekoliko odlazaka do različitih šalterskih službi, prikupljanje neophodne dokumentacije se sada može izvršiti brže i jednostavnije. Iako je u praksi proces upisa u katstar nepokretnosti i dalje složen za većinu ljudi, dobra informisanost i blagovremeno prikupljena dokumentacije vam može uštedeti mnogo vremena i truda.

Kako rešiti upis u katastar na osnovu starih isprava?

Većina stručnjaka se slaže da je digitalizacija ovog procesa dobra, pa čak i neophodna novina. Analogno prikupljanje podataka o imovini i njenim vlasnicima je za posledice imala nejasnoće u javnim knjigama i bila glavni povod za razne sudske sporove. Iako se novi zakon odnosi na većinu procedura vezanih za upis u katastar nepokretnosti, pojedinci i dalje imaju poteškoće sa prikupljanjem potrebne dokumentacije. Ukoliko želite da podnesete zahtev za upis na osnovu starih isprava, dobra ideja bi bila da konsultujete stručnjaka. U cilju pribavljanja isprava, novi zakon nalaže da se dokumentacija pribavlja i overava kod javnih beležnika, sudija ili javnih izvršitelja. Imaocu prava su često neophodna dokumenta pribavljena u lokalnoj samoupravi i od strane Republičkog Geodetskog Zavoda. Međutim, mnoge generacije vlasnika objekata sa nerešenim sudskim sporovima i nejasnom podelom (ili nasledjivanjem) imovine stoje pred birokratskom zavrzlamom. Čest je slučaj da se ne znaju tačni vlasnici nekretnine, objekta ili parcele, dok je postupak za one sa starim isprava ostao isti. Rešenje za upis u katastar na osnovu starih isprava se može dobiti na isti način kao i do sada. Potrebno je podneti tužba sudu od strane jednog ili više vlasnika objekata radi utvrđivanja vlasništva. Ova procedura, nažalost, može da potraje godinama i donese različite komplikacije vezane za pravnu dokumentaciju. U ovoj situaciji obe strane ulažu veliku količinu novca i vremena, a rešenje o ishodu suđenja se čeka veoma dugo. Stručnjaci predlažu novine u sistemu za utvrđivanje vlasništva nepokretnosti putem mehanizma za preliminarno utvrđivanje prava. Primera radi, imaoc prava bi mogla postati osoba koja iz različitih razloga nema pribavljenu dokumentaciju tokom dužeg niza godina. Ukoliko bi postojao utvrđeni rok za rešenje datog predmeta, veliki broj sudskih sporova bi mogao biti izbegnut. Ukoliko ste, na primer, kupili stan pre 50 godina i firma koja je izgradila vaš stan je otišla u stečaj, vrlo je izvesno da nećete imati sva dokumenta potrebna za upis u katastar nepokretnosti. U ovakvim situacijama, iako niko ne pretenduje na vaš stan i vi živite u njemu, možete postati „samo“ držaoc stana, ali ne i vlasnik. Rešenje za ovaj problem možete potražiti od stručnog lica – advokata, koji može utvrditi dalji tok utvrđivanja vlasništva u odnosu na dostupnu dokumentaciju.