Katastar nepokretnosti je javna knjiga koja predstavlja osnovnu evidenciju o nepokretnostima i pravima nad njima. U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o nepokretnostima i pravima nad njima, utvrđeni u skladu sa zakonom.

Upis u katastar nepokretnosti znači da je upis prava, odnosno da je subjekt zaveden u katastar nepokretnosti konstitutivnog karaktera – upis je način sticanja prava (modus acquirendi), osim ako je zakonom određeno nešto drugo.

Do sada je u Republici Srbiji postojao partikularizam u pogledu vođenja evidencije o nepokretnostima i nad njima. Tako, s jedne strane, postoje evidencija u zemljišnim knjigama i tapijska evidencija kao pravne evidencije podataka o nepokretnostima, a s druge strane katastar nepokretnosti kao nova, jedinstvena evidencija o nepokretnostima. 

Zemljišna knjiga

je javna evidencija o pravima na nepokretnostima (zemljište i zgrade). Zemljišne knjige su formirane na osnovu podataka premera i katastra zemljišta, i sastoje se iz:

• glavne knjige,
• zbirke isprava i
• pomoćnih registara.

Knjiga tapija

je javna evidencija o vlasnicima na parcelama. Upisanim vlasnicima na parcelama izdavala se tapija, kao dokaz da je lice označeno u tapiji vlasnik parcele.

U nekim delovima zemlje je postojao samo katastar zemljišta kao faktička evidencija o nepokretnostima jer na tim područjima zemljišne ili tapijske knjige nisu ni osnovane, ili su tokom ratova bile uništene. 

Katastar nepokretnosti nosi naziv „ jedinstvena evidencija” jer pored toga što čini evidenciju o položaju, površini, klasi, kulturi zemljišta i podatke o vrstama, površini i spratnosti objekata, sadrži i evidenciju o pravima na zemljištu i objektima.

Evidencija u zemljišnim knjigama i evidencija o vlasnicima na parcelama sadrže podatke o pravima, dok ih podacima o površini, položaju zemljišta i ostalim faktičkim podacima snabdeva katastar zemljišta.

Katastar zemljišta predstavlja osnovnu evidenciju o zemljištu i objektima na zemljištu koja se koristi za:

• Privredne, upravne i statističke potrebe, 
• Za izradu zemljišnih knjiga, 
• Za utvrđivanje katastarskog prihoda, 
• Za izradu prostornih planova i za druge potrebe državnih organa, pravnih lica i građana

Katastar zemljišta ne treba mešati sa katastrom nepokretnosti. Pored “tehničkih podataka” katastar zemljišta i objekata sadrži i podatke o korisnicima ili posednicima zemljišta, tako da neki pogrešno shvataju da se upisom korisništva u katastar zemljišta stiče pravo na nepokretnosti. 

Zato je potrebno napomenuti da se upisom korisnika na zemljištu u katastar zemljišta ne stiču nikakva prava – pravo svojine, pravo korišćenja niti bilo koje drugo pravo na nepokretnosti. 

Prava na nepokretnosti mogu se steći jedino upisom u katastar nepokretnosti, zemljišnu knjigu ili knjigu tapija. Upis korisnika, odnosno posednika u katastar zemljišta vrši se u tzv. posedovnom listu katastarskog operata katastra zemljišta, tako da lice upisano u posedovnom listu ne mora biti nužno i vlasnik zemljišta mada to najčešće jeste. 

Katastar nepokretnosti obuhvata dve vrste evidencije

1. Pravna – upis prava na nepokretnosti, 
2. Faktička – podaci o površini, klasi, kulturi zemljišta itd. 

Često dolazi do zabune u terminologija, odnosno upotreba termina „katastar nepokretnosti” i „katastar zemljišta”, jer i zemljište jeste nepokretnost, što dovodi do mešanja ove dve različite evidencije. Ovde se kao osnovno postavlja pitanje zašto se vrši uspostavljanje katastra nepokretnosti.

Još tokom sedamdesetih godina prošlog veka nastala ideja, mada njeni koreni sežu još dalje u prošlost, da se izvrši objedinjavanje ovih evidencija, tačnije pravne i faktičke evidencije o nepokretnostima, u jednu jedinstvenu evidenciju koju bi vodio jedan organ, a da se ugase zemljišnoknjižna evidencija, knjiga tapija i katastar zemljišta. 

Na taj način bi se racionalizovao postupak održavanja katastarskog premera kao i postupak upisa prava na nepokretnosti koji vode opštinski sudovi (zemljišne i tapijske knjige).

Dve vrste postupaka

1. Postupak izlaganja na javni uvid podataka i katastra zemljišta i katastarskog klasiranja i 
2. Utvrđivanja prava na nepokretnostima i izrada katastra nepokretnosti i postupak održavanja katastra nepokretnosti.

Republički geodetski zavod, to jest nadležna služba za katastar nepokretnosti u njegovom sastavu, provodi u katastarskom operatu razne vrste promena, u okviru svoje stvarne i mesne nadležnosti, kao što su, na primer: 

• provođenje promena nastalih izgradnjom, 
• dogradnjom ili uklanjanjem objekata, 
• promene na zemljištu nastale parcelacijom ili preparcelacijom, 
• uknjižba vlasništva i drugih stvarnih prava na zemljištu i objektima, 
• predbeležbe, 
• zabeležbe činjenica, itd.

Veoma je važno praviti razliku između katastra zemljišta i katastra nepokretnosti. Međutim da bi ceo proces bio olakšan donešena je uredba o objedinjenju pravne i faktičke evidencije o nepokretnostima. Ovako racionalizovan postupak održavanja katastarskog premera kao i postupak upisa prava na nepokretnosti vodi jedan organ.

Nadamo se da smo Vam ovim blog postom otklonili sve nedoumice i dali odgovore na česta pitanja o katastru nepokretnosti. Ukoliko Vam treba Geodetski Biro u vašem gradu, pogledajte naš.