U Srbiji se procenjuje da postoji oko 1.5 milion bespravno izgrađenih objekata. Legalizacija ovih objekata je od javnog interesa za Republiku Srbiju, a u skladu s tim, 2018. godine na snagu je stupio Zakon o Ozakonjenju Objekata. Legalizacija kuća i stanova se odnosi na postupak kojim se naknadno izdaje građevinska i upotrebna dozvola za objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez potrebnih dozvola.
Objekti koji moraju biti legalizovani
Legalizacija kuća i stanova, tačnije njen zakon precizira kriterijume za objekte koji podležu legalizaciji. Ovo se pre svega odnosi na objekte koji su kompletno završeni sa svim građevinskim radovima. Takođe, uključuje i zgrade koje možda nisu u potpunosti završene, ali su osnovni građevinski radovi, poput temelja, stubova i krovne konstrukcije, već izvedeni.
Ovi objekti, iako nisu dovršeni u celosti, moraju biti ozakonjeni kako bi se osigurala njihova legalnost. Zakon stavlja akcenat na važnost legalizacije svih objekata kako bi se osigurala bezbednost i pravna sigurnost vlasnika. Legalizacija takođe doprinosi uređenju urbanog prostora i smanjenju nelegalnih građevinskih radova.
Objekti koji ne mogu biti legalizovani
Iako postoji velika potreba za legalizacijom objekata u Srbiji, neki objekti jednostavno ne mogu biti ozakonjeni zbog različitih razloga. Objekti koji su izgrađeni na nestabilnim terenima, kao što su klizišta, predstavljaju potencijalnu opasnost i stoga se ne mogu legalizovati.
Takođe, objekti postavljeni u koritima reka ili u zonama zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja narušavaju ekološke i kulturne vrednosti, pa njihova legalizacija nije moguća. Objekti u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja mogu ugroziti kvalitet vode, dok objekti u vojnim kompleksima i njihovim zaštitnim zonama mogu predstavljati bezbednosni rizik.
Stoga je važno da vlasnici objekata budu svesni ovih ograničenja pre nego što započnu bilo kakve građevinske radove.
Proces legalizacije objekata
#1 Prikupljanje dokumentacije
Pre nego što započnete proces legalizacije, neophodno je prikupiti svu relevantnu dokumentaciju koja se odnosi na vaš objekat. Ova dokumentacija treba da potvrdi kada je objekat izgrađen, ko je bio izvođač radova, kao i sve druge tehničke i pravne detalje vezane za objekat. Imajući sve potrebne papire na jednom mestu olakšavaće vam komunikaciju s nadležnim organima i ubrzati ceo proces.
#2 Provera urbanističkih uslova
Svaki objekat mora biti izgrađen u skladu s urbanističkim planom koji je važeći za tu lokaciju. Pre nego što započnete sa legalizacijom, važno je proveriti da li vaš objekat ispunjava sve urbanističke zahteve i uslove. Ukoliko postoji bilo kakva neslaganja, možda će biti potrebne određene izmene ili prilagođavanja kako bi objekat bio u skladu s propisima.
#3 Izrada geodetskog snimka
Geodetski snimak je ključan deo procesa legalizacije jer pruža precizan prikaz objekta i njegove lokacije. Da biste dobili tačan i verodostojan snimak, potrebno je angažovati ovlašćenog geodetu. Ovaj profesionalac će izvršiti sve potrebne merenja i obezbediti vam snimak koji će biti priznat od strane nadležnih organa.
#4 Plaćanje taksi i naknada
Proces legalizacije nosi sa sobom određene troškove. Osim što ćete možda morati da platite za izradu geodetskog snimka, potrebno je platiti i određene administrativne takse i naknade koje se odnose na sam postupak legalizacije. Važno je da se unapred informišete o svim potrebnim troškovima kako biste bili spremni da ih pokrijete.
#5 Podnošenje zahteva
Nakon što ste prikupili svu potrebnu dokumentaciju i izvršili sve prethodne korake, sledeći korak je podnošenje formalnog zahteva za legalizaciju objekta. Ovaj zahtev se podnosi nadležnom organu, obično opštinskoj upravi ili gradskoj upravi, u zavisnosti od lokacije objekta.
#6 Provera i odobrenje
Kada podnesete zahtev, nadležni organ će ga pregledati i proveriti da li je sve u skladu sa zakonom. Ako je sve u redu i ako vaš objekat ispunjava sve neophodne uslove, dobićete odobrenje za legalizaciju objekta. Ovo odobrenje je ključni dokument koji potvrđuje da je vaš objekat legalno izgrađen i da može biti upisan u katastar nepokretnosti.
Takse za legalizaciju objekata
Takse za legalizaciju objekata variraju u zavisnosti od površine nekretnine. Za kuće i stanove do 100 m², taksa iznosi 5.000 dinara. Ako je površina objekta između 100 m² i 200 m², taksa je 15.000 dinara. Za objekte čija je površina između 200 m² i 300 m², potrebno je izdvojiti 20.000 dinara. Najveća taksa od 50.000 dinara primenjuje se na objekte čija je površina preko 300 m².
Važno je napomenuti da se ove takse mogu promeniti u zavisnosti od lokalnih propisa i odluka, stoga je pre podnošenja zahteva za legalizaciju preporučljivo proveriti aktuelni cenovnik taksi kod nadležnih organa. Takođe, osim ovih taksi, mogu postojati i dodatni troškovi, kao što su administrativne naknade ili troškovi geodetskog snimanja, koji nisu uključeni u ovaj cenovnik.
Legalizacija objekata i uknjižba
Legalizacija kuća i stanova je ključni korak ka pravnoj sigurnosti vlasnika nekretnine. Nakon što se dobije pravnosnažno rešenje o legalizaciji, vlasnik objekta može započeti proces uknjižbe. Uknjižba je formalni postupak kojim se pravo svojine na objektu upisuje u javnu knjigu, poznatu kao katastar nepokretnosti.
Osim upisa prava svojine, vlasnik može izvršiti i odgovarajući upis u katastar vodova. Ovo je posebno važno za objekte koji imaju pristup javnoj vodovodnoj mreži. Kroz ovaj proces, vlasnik ne samo da legalizuje svoj objekat, već i osigurava svoja prava u slučaju eventualnih pravnih sporova ili prodaje nekretnine.
Zaključak
U svakom slučaju, pre nego što kupite nekretninu ili se upustite u bilo kakve građevinske radove, obavezno istražite da li je obavljena legalizacija kuća i stanova i proverite sve potrebne dokumente. Ako niste sigurni kako da sprovedete proces legalizacije objekata, najbolje je da se posavetujete sa stručnim licima ili pravnim savetnicima.